深圳自成立特区以来，在城市规划与城市建设上取得了令人瞩目的成绩，一座花园式，现代化的新兴城市已呈现在人们的面前。在城市规划与土地管理方面，建立了国土管理的“五统一”制度和“以规划为龙头，土地为核心，房地产为基础”的土地管理体制。
但是，现有的城市规划与土地管理现状，与深圳的可持续发展及建设现代化的国际性城市仍有一定差距，存在的主要问题是：
1．土地开发过快，多头审批，相当一部分土地没有掌握在政府手中，给深圳未来发展留下隐患随着深圳的城市化，对土地的管理与审批并没有统一到市政府手中，土地的多头管理，多头审批依然存在。在特区外，相当一部分土地依然掌握在村一级的集体经济组织手中。所以，近些年，在土地的供应，管制，开发和利用上存在混乱的现象，对土地的粗放式经营浪费了十分宝贵的土地资源。到目前为止，已开发建设的面积达300多平方公里，占全市总面积的15%，占可建设用地的30%多，而未开发的土地大部分并不掌握在政府手中。从香港的情况看，自英国占领以来的150多年来，全港土地只开发了150平方公里用于城市建设，开发的土地只占全港土地面积的14%左右，而未开发的土地又多以各种方式掌握在政府手中。
2．非法占用土地严重，土地浪费惊人
据有关部门调查统计，宝安区自1991年初至1996年底，全区各类非农建设用地规模为136。96平方公里，其中，经批准的非农建设用地为75。98平方公里，未经批准的用地（包括已报尚未批准用地，尚未补办手续的用地，未报先用地，非法买卖或转让土地等违法占地）共61。92平方公里，占同期实际用地的44%；在138。96平方公里实际总用地中，闲置土地（包括已报未建的已批用地和未批用地）高达63。38平方公里，占同期用地的45。6%。龙岗区非法占用转让国有土地63宗，非法非农建设用地4958宗，占地65。23平方公里，非法占地总面积约占建成区面积的一半。
3．违章违法建筑屡禁不止，严重影响城市的规划与发展
各类违法违章建筑特别是农村私人违章建房情况严重。农村私人建房，是深圳市内各类违章建筑中历史最长，范围最广，规模，处理最复杂的“老大难”问题。在特区内违章建私房主要是拆旧建新，并乘机增加面积。而且建私房由一户一栋的“平面发展”转向了“空间膨胀”。在特区外，由于农村发展用地尚未完全控制，违章建私房规模更大，建设得更加零乱，分散，它所造成的后果及发展趋势更加令人担忧。目前，对各类违法违章建筑的处理，基本上是集中在解决临时性违章建筑上，对农村私人违章建房等永久性违章建筑几乎没做任何处理。
4．城市规划特别是法定图则的超前性不够，没有走在土地利用和经济发展的前面
法定图则是政府出让土地，审批建设项目的直接依据，也是进行城市规划管理的主要手段。法定图则的编制必须要先行一步，走在土地利用的前面，而深圳在这方面基本是本末倒置，先有土地开发，后有发展规划，是规划跟着土地走，势必造成土地的无序开发和管理上的混乱。
5．城市规划的龙头地位及城市规划的权威性没有真正树立起来
一座城市的可持续发展，必须要强化城市规划的龙头作用，提高城市规划的编制水平和管理水平，理顺重大项目决策，专项规划与城市总体规划的关系。但是，深圳一些部门，行业编制的专业性规划，如港口，商业，交通等发展规划，在涉及用地规划及土地用途上与城市总体规划常发生不一致的情况，甚至发生矛盾，严重影响了城市规划的统一性和严肃性。在城市规划机构的设置上亦不尽合理，城市规划的决策机构与执行机构仍未能分离。
但是，现有的城市规划与土地管理现状，与深圳的可持续发展及建设现代化的国际性城市仍有一定差距，存在的主要问题是：
1．土地开发过快，多头审批，相当一部分土地没有掌握在政府手中，给深圳未来发展留下隐患随着深圳的城市化，对土地的管理与审批并没有统一到市政府手中，土地的多头管理，多头审批依然存在。在特区外，相当一部分土地依然掌握在村一级的集体经济组织手中。所以，近些年，在土地的供应，管制，开发和利用上存在混乱的现象，对土地的粗放式经营浪费了十分宝贵的土地资源。到目前为止，已开发建设的面积达300多平方公里，占全市总面积的15%，占可建设用地的30%多，而未开发的土地大部分并不掌握在政府手中。从香港的情况看，自英国占领以来的150多年来，全港土地只开发了150平方公里用于城市建设，开发的土地只占全港土地面积的14%左右，而未开发的土地又多以各种方式掌握在政府手中。
2．非法占用土地严重，土地浪费惊人
据有关部门调查统计，宝安区自1991年初至1996年底，全区各类非农建设用地规模为136。96平方公里，其中，经批准的非农建设用地为75。98平方公里，未经批准的用地（包括已报尚未批准用地，尚未补办手续的用地，未报先用地，非法买卖或转让土地等违法占地）共61。92平方公里，占同期实际用地的44%；在138。96平方公里实际总用地中，闲置土地（包括已报未建的已批用地和未批用地）高达63。38平方公里，占同期用地的45。6%。龙岗区非法占用转让国有土地63宗，非法非农建设用地4958宗，占地65。23平方公里，非法占地总面积约占建成区面积的一半。
3．违章违法建筑屡禁不止，严重影响城市的规划与发展
各类违法违章建筑特别是农村私人违章建房情况严重。农村私人建房，是深圳市内各类违章建筑中历史最长，范围最广，规模，处理最复杂的“老大难”问题。在特区内违章建私房主要是拆旧建新，并乘机增加面积。而且建私房由一户一栋的“平面发展”转向了“空间膨胀”。在特区外，由于农村发展用地尚未完全控制，违章建私房规模更大，建设得更加零乱，分散，它所造成的后果及发展趋势更加令人担忧。目前，对各类违法违章建筑的处理，基本上是集中在解决临时性违章建筑上，对农村私人违章建房等永久性违章建筑几乎没做任何处理。
4．城市规划特别是法定图则的超前性不够，没有走在土地利用和经济发展的前面
法定图则是政府出让土地，审批建设项目的直接依据，也是进行城市规划管理的主要手段。法定图则的编制必须要先行一步，走在土地利用的前面，而深圳在这方面基本是本末倒置，先有土地开发，后有发展规划，是规划跟着土地走，势必造成土地的无序开发和管理上的混乱。
5．城市规划的龙头地位及城市规划的权威性没有真正树立起来
一座城市的可持续发展，必须要强化城市规划的龙头作用，提高城市规划的编制水平和管理水平，理顺重大项目决策，专项规划与城市总体规划的关系。但是，深圳一些部门，行业编制的专业性规划，如港口，商业，交通等发展规划，在涉及用地规划及土地用途上与城市总体规划常发生不一致的情况，甚至发生矛盾，严重影响了城市规划的统一性和严肃性。在城市规划机构的设置上亦不尽合理，城市规划的决策机构与执行机构仍未能分离。
