2009年价格鉴定师考试辅导资料：《价格鉴定案例》价格鉴定的方法(1)

1、市场法
　　有一框架结构一至三层营业房2004年6月30日交付使用，房地产权证记载建筑面积为500平方米。该区域营业房房地产交易价格从2004年5月至2005年8月31日每月环比上涨1.2%。市场调查情况如下表：

　　市场调查情况登记表

交易实例
项目 A B C 鉴定标的
交易日期 2004.8.31 2005.3.31 2004.10.31 2005.8.31
交易情况 正常 正常 正常
交易单价 8 500元/m2 7 800元/m2 8 000元/m2
楼层 一至三层 一至三层 一至三层 一至三层
建筑面积 530 520 490 500
用途 商业 商业 商业 商业
繁华程度 优 良好 较优 良好
交通便捷度 良好 良好 良好 较优
配套设施完善度 良好 较优 良好 良好
临街状况 优 良好 较优 较优

　　上表内繁华程度、交通便捷度、配套设施完善度、临街状况四个因素中，优、较优、良好三个档次修正系数依次相差5%(均为对总价格的影响程度)。

　　请根据上述资料计算该房地产在2005年8月31日的总价格(要求先填写比准价格计算表)

　　答案：

　　比准价格表

交易实例
项目 A B C
交易单价 8 500元/m2 7 800元/m2 8 000元/m2
交易日期 100/89.20 100/96.20 100/91.20
交易情况 100/100 100/100 100/100
楼层 100/100 100/100 100/100
建筑面积 100/100 100/100 100/100
用途 100/100 100/100 100/100
繁华程度 100/110 100/100 100/105
交通便捷度 100/95 100/95 100/95
配套设施完善度 100/100 100/105 100/100
临街状况 100/105 100/95 100/100
比准单价 8684.57 8556.24 8793.92

　　案例A交易日的调整：

　　交易日 基准日

　　1 (1+1.2%)12

　　X 100

　　X=100*(1+1.2%)-12=89.20

　　案例B交易日的调整：

　　交易日 基准日

　　1 (1+1.2%)5

　　Y 100

　　Y=100*(1+1.2%)-5=96.20